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楼市资本论:朱荣斌年中变革阳光城从规模扩张

发布时间:2019-08-09

  以“双斌组合”为代表的豪华高管团队,是阳光城的一张名片,两年来广受关注。

  8月2日,阳光城率先披露中期业绩,执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌率领众高管走上前台,再次成为焦点人物。

  双斌主政两年,将阳光城从一家百亿房企带进千亿阵营。今年上半年尽管楼市不振,阳光城按内部考核口径仍完成了千亿销售额,让人刮目相看。

  不过,对于规模增长,朱荣斌非常淡定。楼市资本论注意到,他在中期业绩会上以品质为导向,发起了新一轮变法运动,试图为阳光城探索出一套新的可持续发展模式。

  房企下半场,品质为王,这在业内已成共识。展望未来,朱荣斌不再承诺规模有多大增长,但肯定阳光城的产品品质会有极大提升。包租婆高手心水论坛

  楼市资本论认为,从数据看,阳光城的中期业绩非常抢眼,特别是在抢销售和降负债两方面,表现可圈可点。

  今年年初,楼市出现一波“小阳春”,阳光城抓住战机实施抢收计划,实现了销售开门红;紧接着在4月底又发起“51行动”,营销目标锁定“5个月1千亿”;6月份更是创下单月销售超200亿的市场奇迹。

  在这一连串努力下,阳光城上半年全口径销售金额900.73亿元,同比增长28%,完成年度1800亿销售目标的50%,历史上首次实现时间过半,任务过半。

  朱荣斌在业绩会上透露,上半年内部考核口径,实际已完成千亿销售额。阳光城今年预定销售目标1800亿,业内预期,按照房企供货规律和上下半年通常四六开的业绩比例,年内很有可能轻松突破2000亿大关。

  在保证规模适度增长的同时,双斌组合很在意发展速度与杠杆的平衡。用朱荣斌的话说,他们俩像是在钢丝绳上跳双人舞,既要保证发展速度,又不能突破负债限额。

  双斌组合在2017年接掌阳光城时,净资产负债率一度高达252%,吴建斌提出降负债的三年目标2019年降至150%以内,2020年降至100%以内。数据显示,今年上半年,阳光城净负债率已经降至145.13%,较去年底下降了37.09个百分点,提前半年达成预定目标。

  主政两年来,双斌一方面严格控制负债规模,一方面狠抓回款保证现金流,使得降杠杆成效显著。截止半年末,阳光城有息负债1121.21亿元,与2017年的1134亿和2018年1126亿相比,债务规模逐年下滑;上半年平均回款率约80.5%,实现经营性净现金流入86.98亿元,公司账面货币资金433.08亿元,达到历史最高水平,对341.61亿短期有息负债可以实现全额覆盖。

  充沛的现金流使得阳光城可以更加积极地拿地扩张。楼市资本论注意到,与销售规模相对应,阳光城预计全年土地投入800多亿元,今年上半年已经投入约300亿,接近去年全年拿地金额。

  截至半年末,阳光城土地储备总计4396.35万平方米,预计货值5466.78亿元;其中新增土地储备526.71平方米,新增货值902.25亿元,为后续保持规模的适度增长提供了强力支撑。

  在挺进千亿阵营之后,朱荣斌在经营上有了更大回旋空间,不再唯规模论。他在年初将销售目标设定为1800亿,仅比去年增加200亿,远低于上一年70%的增幅。

  在业内质疑其是否过于保守时,朱荣斌将注意力更多地转向利润和品质。他在业绩会上重提“规模上台阶,品质树标杆”战略,称未来两年,不再承诺规模上有多大提升,而是专注于产品品质管理和盈利能力提升。

  数据显示,阳光城上半年合并报表的归母净利润率为6.44%,与同行相比并不占优势。朱荣斌坦言对此很不满意。尽管在限购、限价的调控高压下,房地产行业已经告别暴利时代,对房企利润率不能有太高的期待,但朱认为,阳光城6.4%的归母净利润率仍有提升空间。

  在竞争更趋激烈的地产下斗场,阳光城如何提升盈利能力?朱荣斌回归到以质论价,把提升产品溢价能力作为带动整体利润水平的根本途径,宣布要在两年内实现产品品质的突破,将品质打造为阳光城的核心竞争力。

  为此,朱荣斌亲抓品质工作,最近密集带队考察国内外先进房地产项目,并在年中业绩会上推出一系列变革措施,主要涉及三个方面:

  下半年,阳光城将调整激励体系,加大品质考核与利润考核的力度。其中,品质考核以工程品质和设计品质为突破口,利润考核则综合考核当期利润与结算利润。朱荣斌称,这个激励体系现已完成了框架设计,能够在很大程度上将员工的收入跟项目品质挂钩,在行业里面是非常创新、非常领先的。

  7月中旬,前中建五局副总经理兼总工程师谭立新加盟阳光城,以集团副总裁身份分管建筑事业部,包揽阳光城体系内所有建筑、工程单位。谭1989年毕业于浙江大学土木工程系水工结构专业,在中建五局历练了整整30年。朱荣斌希望打造一支行业内领先的设计和工程团队,谭显然是他着力引进的重量级专业人才,将使阳光城的高管“梦之队”如虎添翼。

  阳光城将“绿色智慧家”作为后千亿时代的品牌核心竞争力来打造,继2018年发布《绿色智慧家白皮书》后,今年又成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级,把“绿色健康、智慧家居、家文化”的产品主张做到实处,打造成为阳光城的IP。

  楼市资本论认为,朱荣斌强力推出的年中变革,很有可能在地产下半场探索出一个可持续的房企发展模式,引领阳光城实现又大又强。

  在朱荣斌这套变革组合拳中,特别值得注意的是让人耳目一新的“绿色智慧家”。

  这是阳光城独具特色的全新住宅产品战略,涵括绿色健康、智慧生活、家文化三个维度,共12项指标,目的是打造更加自然的健康生活方式,在不同时间段、不同场景下,都能照顾到家居生活的方方面面,体贴入微、关爱有加。比如:

  清晨6点,家人还在熟睡,智能家居系统已经开启:新风系统与空调联动,为居室带来清新空气;homie小管家准备播报今日新闻;厨房智能设备开始烹制面包片、八宝粥、鲜榨豆浆等早点;AI智能音箱在7点准时将男主人从睡梦中轻轻唤醒;主人早餐后,APP叫好电梯,自动车牌识别系统提前开启道闸,保证其开车上班顺利出行。

  白天,留家的老人和小孩在社区公园活动、锻练,社区机器人来回跑动,修剪草坪、打扫卫生、运送快递;社区智能监控APP实时传送他们的活动轨迹和健康信息;女主人通过“homie在家”订购食材,由机器人直送到家;客人上门造访,手机APP自动接收访客信息,并通过智能动态密码叫好电梯,引导访客进门。

  晚上,男主人下班回家,社区智慧通行系统人脸识别,伴其安全顺畅通行;智能APP安排电梯自动接送到所住楼层,指纹识别入户;AI语音音箱根据指令打开电视,一家人围坐一起,享受美味家宴;到了入睡时间,全屋智能系统开启睡眠模式,窗帘缓缓关闭,灯光逐渐变暗,让家人安然入睡。

  深夜,社区智能安防系统时刻警惕,一旦发现异常即刻报警,将危险隔绝社区之外;还有24小时持续巡逻,守护家人平安;社区排水系统、雨水分化系统、热回收空调新风系统、空调冷凝热回收系统等多重智能环保系统同步作业,持续营造绿色、美好生活。

  目前,绿色智慧家理念已由阳光城付诸实施,并且持续优化完善。据朱荣斌透露,阳光城下半年将推出一系列标杆产品,包括佛山绿岛湖、福州五一新城、成都红瓦寺,可望在年内陆续亮相,为业主提供全新的智慧家居生活体验。

  过去两年,双斌组合带领阳光城打赢了规模战,顺利晋级千亿阵营,实现了从小到大的跨越。

  展望未来,楼市资本论预期,在品质和利润双导向下的阳光城,很有可能如朱所说,在两年后变得“又大又强”。


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